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Contrato de Aluguel

O contrato de aluguel é o documento assinado entre as partes interessadas, o locador e o locatário, que fixa as condições do aluguel. Ele informa os dados gerais sobre o imóvel como localização, dimensões, número de quartos e banheiros, assim como as condições em que o imóvel foi entregue. Também contém todos os dados básicos do inquilino e do locatário como nome, endereço, CPF e outros dados de identificação, além da forma e da periodicidade do pagamento.

  1. Formas de Contrato
  2. Aluguel Residencial
  3. Aluguel Comercial
  4. Contratos por Temporada
  5. Cláusulas Abusivas
  6. Cancelamento, Fim e Renovação
  7. Quebra de Contrato, Rescisão e Multas
  8. Modelo de Contrato

Formas de Contrato

O contrato de aluguel pode ocorrer tanto de forma tácita como de forma explícita, com um contrato em papel. Geralmente, a segunda forma é a preferida pelos locadores, tanto pela segurança que traz quanto pela facilidade de negociação e fixação das regras de pagamento e encerramento do mesmo. Além disso, nos contratos vêm definidas as multas a serem pagas em casos de avarias no imóvel provocadas pelo locatário e também àquelas relacionadas ao fim antecipado do contrato.

A locação poderá ser efetuada diretamente com o dono do imóvel ou com a imobiliária, intermediária contratada pelo proprietário para ser responsável pela administração do imóvel. Em ambas as formas de locação poderão ser exigidas garantias por parte do locador como um fiador, depósitos adiantados (também conhecidos como caução) ou outras formas, que podem ser combinadas entre as partes.

É vedado por lei o pagamento antecipado de aluguel, tanto residencial quanto residencial; ou seja, não se pode pagar previamente para usufruir do espaço, mas sim o contrário. O pagamento adiantado é permitido somente para os casos de aluguel por temporada.

Aluguel Residencial

De todas as modalidades de contrato de aluguel já conhecidas, a residencial e a comercial são as mais comuns para as pessoas físicas e jurídicas respectivamente. O contrato de aluguel residencial ocorre quando o inquilino dispõe do imóvel somente para moradia dele e/ou de mais pessoas. Os imóveis típicos a serem alugados para finas residencias são casas, apartamentos, quartos, kitnets e estúdios. Nestes casos, é proibido do imóvel para fins comerciais ou a sublocação do mesmo.

O contrato de aluguel residencial terá todos os dados pessoais do locatário e locador como:

  • nome completo
  • RG
  • CPF
  • endereço
  • estado civil
  • profissão.

Nele também estará fixada a data de pagamento do aluguel, uma possível duração do contrato, o índice utilizado para o reajuste anual, garantias cedidas pelo locatário como caução ou dados dos fiadores, multas a serem aplicadas em caso de atraso, local e data, além dos direitos e deveres de ambos.

assinatura do contrato de aluguel

Depois da negociação é a hora de assinar o contrato

O documento será assinado pelas partes interessadas, a saber, locador, locatários, fiadores e, se houver, testemunhas. A quantidade de vias a serem assinadas será correspondente ao número de partes envolvidas, devendo ser entregue a cada uma delas uma cópia para consulta posterior. É recomendado que todas as partes assinem não somente o final do contrato, mas também deixem sua assinatura em todas as folhas que o compõem para uma maior segurança jurídica e também para as partes envolvidas. É possível autenticar as assinaturas do contrato em cartório para aumentar a segurança jurídica do firmado. Para os contratos sem fiadores, o inquilino poderá dar um valor de caução como garantia para o locador, geralmente três vezes superior ao valor do aluguel. O valor deverá ser depositado pelo locador na poupança e devolvido para o locatário, no ato da entrega do imóvel, com os juros e correção monetária.

Aluguel Comercial

Já o aluguel comercial é aquele em que o contrato é realizado para suprir a necessidade de espaço de um negócio ou empreendimento. Entre os mais típicos imóveis comerciais alugado estão salas comerciais, prédios, escritórios e terrenos. Ele está sujeito às mesmas regras que o aluguel residencial, porém há uma maior flexibilidade no contrato, uma vez que a necessidade comercial pode ser mais ampla que a necessidade de moradia. Devido a esta característica, ao propor-se a locar um ambiente comercial, o locatário deverá combinar previamente com o locador as características do contrato que podem ser impactantes na relação entre ambos que são:

  • Forma de realização de benfeitorias (alterações realizadas no imóvel) e a forma de autorização das mesmas;
  • Possibilidade de sublocação, se necessário;
  • Prazo que vigorará o contrato (determinado ou indeterminado);
  • Consequências do encerramento do contrato por quaisquer das partes (multas e prazos)
  • Quaisquer outros fatores indispensáveis para o bom andamento do negócio que envolva o imóvel devem ser explicitados e inseridos no contrato de maneira prévia.

Apesar dessas regras facilitarem a negociação, é recomendável que todo o processo que concerne o aluguel comercial seja acompanhado por um advogado de confiança do locatário para que ele não venha a ter surpresas durante o usufruto do imóvel.

Para aqueles que estão iniciando um negócio é preferível um contrato com prazo curto limitado de 12 meses por exemplo, já que o empresário iniciante pode estar passando por um momento de incerteza e este tipo de contrato facilita o rompimento do mesmo caso o negócio não prospere. Assim como no aluguel residencial, a locação comercial é reajustada anualmente, seguindo um índice fixado em contrato (IGP-M, IPCA ou outro definido no momento da confecção do mesmo).

Contrato por Temporada

A locação por temporada, diferentemente das modalidades anteriores, não tem um fim pré-definido, mas é extremamente comum para fins de moradia temporária. É muito utilizada em cidades turísticas, nas quais os moradores costumam colocar os seus imóveis a disposição temporariamente, entre alguns dias até mesmo meses. A finalidade é atender a demanda de visitantes na alta estação, onde o fluxo de turistas é maior. Outro motivo do aluguel por temporada são as pessoas que desejam um imóvel por um prazo já definido para suprir uma necessidade fora da sua residência como reforma imóvel próprio ou tratamentos de saúde.

entrega de chave para aluguel

Quando o contrato tiver assinado as chaves podem ser entregues

O contrato de aluguel por temporada deverá ser feito, preferencialmente, por escrito, seguindo as mesmas regras dos contratos residencial no que diz respeito aos dados que devem conter no mesmo. Porém, a locação por temporada está limitada a noventa dias, não sendo possível a sua prorrogação, com exceções apenas para casos excepcionais devidamente comprovados. É possível também a exigência do pagamento antecipado dos alugueis de forma contratual e limitar a quantidade de pessoas que irão usufruir do espaço alugado temporariamente.

Cláusulas Abusivas

São consideradas abusivas todas as cláusulas que vão de encontro à lei do inquilinato (lei 8245/91) ou que configurem maneira de uma das partes sobrepujar a outra. Inclui-se nessas condições renovação obrigatória do contrato de aluguel, exigência de mais de uma garantia ou contrato formulado de forma a não explicitar o fim ou conter uma finalidade diferente da qual o imóvel foi locado. Qualquer cláusula considerada abusiva pode ter os seus efeitos anulados pela justiça.

Caso o locatário se veja mediante situação semelhante a estas, ele poderá procurar orientação profissional de um advogado e verificar a possibilidade de impetrar uma ação judicial para ter os seus direitos assegurados.

Cancelamento, Fim e Renovação

O cancelamento do contrato de aluguel é um momento sensível, porém necessário, às vezes. Para a realização do cancelamento, o inquilino deverá enviar uma carta para o locatário ou imobiliária informando que deseja cancelar o mesmo. Se não tiver definida a possibilidade, será cobrada uma multa, que costuma estar explicitada no contrato. Após a comunicação, o inquilino terá 30 dias para deixar o imóvel.

O fim do contrato de aluguel ocorre quando uma das partes manifesta interesse em não prosseguir com o contrato quando este atinge a data de validade prevista em contrato, que tipicamente é de 30 meses. O comunicado deve ser realizado no prazo mínimo de 30 dias ou superior ao responsável pelo imóvel.

A renovação do contrato pode ocorrer de forma automática, quando as partes não manifestam interesse pelo fim do contrato, configurando o contrato por tempo indeterminado. Há também a renovação ocorrida por vias judiciais ou ação renovatória de locação, que pode se fazer necessária para os locatários de imóveis comerciais, caso haja majoração excessiva do valor do aluguel na repactuação.

Quebra de Contrato, Rescisão e Multas

A quebra ou rescisão do contrato do aluguel pode ocorrer a qualquer momento, por quaisquer uma das partes. Durante os primeiros 30 meses da vigência do contrato, ele poderá ser finalizado apenas por denúncia cheia, ou seja, com uma motivação prevista em lei. É possível para o locador denunciar um contrato caso o imóvel seja utilizado para uma finalidade diferente da contratada, por exemplo.

Se a quebra do contrato for feita pelo locatário, ele deverá pagar uma multa prevista em contrato. Essa multa poderá ser fixada em um mês de aluguel, a média dos alugueis ainda restantes ou outra forma prevista em contrato. A multa jamais poderá exceder o valor dos aluguéis que seriam pagos caso o contrato se mantivesse vigente. Caso faltem 5 meses para o fim de um contrato cujo o aluguel é de R$ 500,00, por exemplo, a multa não poderá ultrapassar R$ 2.500,00.

Modelo

Abaixo, um modelo do contrato de aluguel residencial simples com o formato comumente utilizado pelas imobiliárias.

modelo de contrato de aluguel

Foto 1: http://pixabay.com/p-408216/?no_redirect
Foto 2: http://pixabay.com/p-303221/?no_redirect


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