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Juros de Financiamento de Imóvel

O financiamento de imóvel é um empréstimo cedido pelo banco para uma pessoa física ou jurídica com a finalidade específica da aquisição de uma área construída ou não. Parte integral de qualquer empréstimo imobiliário são os juros de financiamento do imóvel que define todo o parcelamento. Cada banco possui sua própria taxa, cabendo ao interessado avaliar se aquela taxa é vantajosa ou não. Os bancos costumam negociar e às vezes baixar as taxas de juros para correntistas e também para aqueles que adquirem outros produtos no momento da aquisição do financiamento de um imóvel.

  1. Sistemas de Financiamento Imobiliário
  2. Como Calcular
  3. Taxas Pré-Fixadas e Pós-Fixadas
  4. Diferenças entre Bancos e Análise

Sistemas de Financiamento Imobiliário

Atualmente há dois tipos de financiamento de imóveis oferecidos pelas instituições financeiras, cada um com uma taxa de juros distinta e que terão um grande impacto sobre o valor final do imóvel que são:

  • SFH – Sistema Financeiro de Habitação;
  • SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.

O SFH limita a taxa de juros a ser aplicada pelos bancos a no máximo 12% a.a. Porém suas regras são mais restritivas, já que este tipo de financiamento está disponível somente para quem compra o primeiro imóvel na cidade onde trabalha ou mora, para fins residenciais, com o prazo de pagamento de até 420 meses. Esse prazo varia entre as instituições.,Oos valores de financiamento estão limitados a 80% e 90% do valor do bem nas tabelas de amortização Price e SAC, respectivamente.

O SFI é mais flexível, não havendo limite de valor, com o prazo de até 420 meses para o imóvel residencial e 120 meses para o comercial e podendo ser financiado integralmente independentemente da tabela de amortização utilizada. Porém sua taxa pode ser superior aos 12% ao ano, muitas vezes desvantajoso para o comprador.

Como Calcular

O cálculo dos juros sobre financiamento imobiliário pode se dar através da utilização de duas tabelas distintas, os sistemas Price e a SAC. O Price, também conhecido como Sistema Francês de Amortização, tem como principal característica as parcelas fixas. Neste tipo de cálculo o valor dos juros de financiamento de imóvel é decrescente, devendo o interessado verificar a tabela de financiamento bancária para obter maior conhecimento da sua aplicação, como mostrado no exemplo abaixo.

Em um empréstimo de R$ 100.000,00, em 24 parcelas , com juros de 6% a.a. e calculado utilizando o sistema PRICE, ficaria da seguinte forma:

Nº. Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
0 0,00 0,00 0,00 100000,00
1 4432,06 500,00 3932,06 96067,94
2 4432,06 480,34 3951,72 92116,22
3 4432,06 460,58 3971,48 88144,74
4 4432,06 440,72 3991,34 84153,40
5 4432,06 420,77 4011,29 80142,11
6 4432,06 400,71 4031,35 76110,76
7 4432,06 380,55 4051,51 72059,25
8 4432,06 360,30 4071,76 67987,48
9 4432,06 339,94 4092,12 63895,36
10 4432,06 319,48 4112,58 59782,78
11 4432,06 298,91 4133,15 55649,63
12 4432,06 278,25 4153,81 51495,82
13 4432,06 257,48 4174,58 47321,23
14 4432,06 236,61 4195,45 43125,78
15 4432,06 215,63 4216,43 38909,35
16 4432,06 194,55 4237,51 34671,83
17 4432,06 173,36 4258,70 30413,13
18 4432,06 152,07 4280,00 26133,14
19 4432,06 130,67 4301,40 21831,74
20 4432,06 109,16 4322,90 17508,84
21 4432,06 87,54 4344,52 13164,32
22 4432,06 65,82 4366,24 8798,08
23 4432,06 43,99 4388,07 4410,01
24 4432,06 22,05 4410,01 0,00
TOTAL 106369,46 6369,46 100000,00 0,00

O valor final pago utilizando este sistema de cálculo seria de R$ 106.369,46 sendo que R$ 6.369,46 são correspondentes somente a juros.

O SAC, abreviação de Sistema de Amortização Constante, consiste numa forma de amortização onde as parcelas são decrescentes, representando uma maior tranquilidade para o credor, pois neste sistema o valor principal é pago mais rapidamente. Esse sistema é o adotado atualmente para os financiamentos imobiliários por não ser considerado juros compostos ou juros sobre juros.

Após definida a taxa de juros do financiamento, o percentual será aplicado sempre sobre o valor remanescente, sendo fácil para o tomador do empréstimo calculá-lo e ter a ciência do quanto está pagando de juros.

Exemplo: Para ter uma ideia de como ele funciona, encontra-se abaixo simulado o mesmo empréstimo de R$ 100.000,00, em 24 parcelas , com juros de 6% a.a., conforme simulado anteriormente, agora utilizando o sistema SAC, que ficaria da seguinte forma:

Nº. Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
0 0,00 0,00 0,00 100.000,00
1 4.653,42 486,76 4.166,67 95.833,33
2 4.633,14 466,47 4.166,67 91.666,67
3 4.612,86 446,19 4.166,67 87.500,00
4 4.592,58 425,91 4.166,67 83.333,33
5 4.572,30 405,63 4.166,67 79.166,67
6 4.552,01 385,35 4.166,67 75.000,00
7 4.531,73 365,07 4.166,67 70.833,33
8 4.511,45 344,78 4.166,67 66.666,67
9 4.491,17 324,50 4.166,67 62.500,00
10 4.470,89 304,22 4.166,67 58.333,33
11 4.450,61 283,94 4.166,67 54.166,67
12 4.430,33 263,66 4.166,67 50.000,00
13 4.410,04 243,38 4.166,67 45.833,33
14 4.389,76 223,10 4.166,67 41.666,67
15 4.369,48 202,81 4.166,67 37.500,00
16 4.349,20 182,53 4.166,67 33.333,33
17 4.328,92 162,25 4.166,67 29.166,67
18 4.308,64 141,97 4.166,67 25.000,00
19 4.288,36 121,69 4.166,67 20.833,33
20 4.268,07 101,41 4.166,67 16.666,67
21 4.247,79 81,13 4.166,67 12.500,00
22 4.227,51 60,84 4.166,67 8.333,33
23 4.207,23 40,56 4.166,67 4.166,67
24 4.186,95 20,28 4.166,67 0,00
TOTAL 106.084,44 6.084,44 100.000,00 0,00

Ao final das parcelas, seria pago o total de R$ 106.084,44 a instituição financeira.

Taxas Pré-Fixadas e Pós-Fixadas

A taxa de juros de um financiamento pode ser pré-fixada ou pós-fixada. A taxa de juros pré-fixada, após definida, não se altera durante toda a vigência contratual. Já a taxa pós-fixada depende da variação da Taxa Referencial, TR. Quanto maior for a taxa básica de juros, ou SELIC, maior também será a TR. Desta forma, a taxa pós-fixada pode ser desvantajosa caso a taxa básica de juros do país aumente, pois isso também elevará o valor da parcela do financiamento. A taxa SELIC definida pelo Banco Central é sempre também consequência da taxa de inflação. Quanto maior a inflação, mais o Banco Central aumenta a TR para combater a inflação, levando a situações desfavoráveis para que financiou seu imóvel com juros pós-fixadas.

Diferenças entre Bancos e Análise

porcentagem imobiliária

Comparar os juros vale a pena se não quer pagar caro pelo imóvel

A taxa de juros diverge grandemente entre as instituições bancárias. Motivos para esta diferenças são critérios e preferências de investimento diferentes. Os bancos preferem determinados tamanhos de financiamento e clientes que tragam a maior segurança de que vão conseguir reembolsar todo o dinheiro, para minizar o risco da instituição. Consequentemente, a taxa de juros do financiamento, que nada mais é do que um preço a pagar, se orienta na análise do banco de cada indivíduo ou empresa e das suas possibilidades.

Ao propor o financiamento o potencial comprador deve avaliar as taxas entre os bancos e fazer simulações do valor final da parcela e do imóvel, para que não pague um valor muito superior ao do bem e que obtenha o empréstimo com a melhor taxa possível. Para saber o valor final deve-se aplicar sobre o valor do principal as diversas taxas de cada instituição bancária para ter uma visão completa do custo final de cada financiamento e qual é a melhor opção para o seu bolso.

Foto: http://pixabay.com/p-149879/?no_redirect


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