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Reajuste de Aluguel

O aumento ou reajuste do aluguel é um fato que ocorre anualmente para os contratos de alugueis comerciais ou residenciais. Ele acontece para que haja a compensação da inflação e dos preços dos alugueis praticados na região.

  1. Como Funciona
  2. Como Calcular
  3. Comercial e Residencial
  4. Formas de Aviso
  5. Aumento Abusivo

Como Funciona

igp-m anual

Desenvolvimento do IGP-M nos últimos anos

A data base para o reajuste é o mês de aniversário do contrato, ou seja, o 12º mês após a assinatura do mesmo. Para que tal aumento seja calculado são utilizados índices mercadológicos que são de acesso livre público. Os mais utilizados são o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Há contratos que podem utilizar outros índices para reajuste, apesar destes dois serem os mais comuns. A lei do inquilinato prevê, no artigo 19º, após o terceiro ano de locação, a possibilidade do aumento do valor do aluguel ao preço de mercado, ou seja, sem a utilização de índices para a definição deste valor.

Como calcular

O cálculo do aumento do aluguel é uma equação simples. Antes de tudo deve-se verificar qual o valor do índice utilizado em contrato para o reajuste no mês imediatamente anterior ao aniversário do aluguel. Em seguida, se multiplica pelo valor base do aluguel e soma este resultado ao valor vigente do aluguel. Por exemplo, para um contrato com o reajuste baseado no IPCA, considerando, hipoteticamente, que ele fechou em 5% nos últimos 12 meses e o valor do aluguel é de R$ 1.000,00, o calculo deverá ser feito da seguinte forma:

Valor reajustado = valor do aluguel atual + (valor do aluguel atual x índice)
Valor reajustado = R$ 1.000,00 + (R$ 1.000,00 x 5%)
Valor reajustado = R$ 1.000,00 + (R$ 50,00)
Valor reajustado = R$ 1.050,00

Esta metodologia se aplica independente do índice escolhido para reajuste do aluguel ou do valor atual do mesmo. Depois de reajustado, o novo valor fixado vigorará pelos próximos 12 meses, até que um novo aumento seja realizado. Nos casos do terceiro ano, onde há a repactuação contratual e o valor de mercado pode ser utilizado como base, o locatário pode realizar uma contraproposta ao valor sugerido pelo locador e negociar até que se chegue a um valor que seja aceitável para ambos. Como a repactuação ocorre de três em três anos, após a realização desta, o valor do aluguel será reajustado conforme o índice previsto em contrato pelos próximos dois anos, para que só no terceiro uma nova negociação possa ser realizada.

Comercial e Residencial

O aluguel comercial é aquele que se refere às localidades locadas com finalidade empresarial, assim o aluguel de um espaço para a implantação de uma fábrica, um estacionamento privativo, uma loja, etc. é considerado aluguel comercial. Apesar de estar vinculado a um CNPJ, o contrato do aluguel comercial está sob a lei do inquilinato, ou seja, está sujeito às mesmas regras do aluguel residencial.

O aumento do aluguel comercial ocorre de forma anual, sendo utilizado o IGP-M ou outro índice definido em contrato para a realização do cálculo dessa alteração. O reajuste deve ser realizado somente no mês de aniversário do aluguel, não sendo permitida a antecipação do reajuste pelo locador.

O aluguel residencial é a locação de um espaço para fins exclusivamente de moradia, podendo ser vinculado a um ou mais CPFs. Suas regras para reajuste são semelhantes as do aluguel comercial e também são regidas pela lei do inquilinato.

Formas de Aviso

carta de reajuste de aluguel

O reajuste do aluguel precisa ser formalizado

O aviso do aumento do aluguel deve ser dar por escrito e, no mínimo, três meses antes da efetivação do mesmo. Este mesmo também é chamado de carta de aumento de aluguel. O locador, ou a imobiliária, deverá enviar um aviso que contém as seguintes informações:

  • dados do locatário
  • valor do aumento expresso em formato de moeda e também por extenso
  • data da efetivação do aumento
  • espaços para assinatura pelo locador e pelo inquilino.

O formulário deverá ser impresso em duas vias sendo que, após a assinatura, uma ficará com o locador e outra com o locatário.

Aumento Abusivo

Constitui o aumento abusivo aquele reajuste que está fora dos padrões mercadológicos da região. Este tipo de aumento gera transtornos para o inquilino, uma vez que isso pode afetar sua saúde financeira e até mesmo forçá-lo a não renovar o contrato uma vez que o valor do aumento encontra-se fora da sua realidade econômica.

O aumento abusivo pode ocorrer nos reajustes chamados de repactuação, aplicados a cada triênio a partir da data da locação, e que não são vinculados a nenhum índice, como o IGP-M. Neste momento o locador pode aumentar o valor do aluguel de forma livre, com a intenção de compensar a defasagem do valor do aluguel. Caso o locador e/ou locatário considerem o valor do aumento proposto acima ou abaixo da realidade do mercado e não cheguem a um consenso, podem solicitar a ação revisional de aluguel, que consiste em uma disputa judicial para a fixação de um valor definitivo. Este tipo de ação não pode ser impetrada caso o inquilino tenha sido notificado a desocupar o imóvel.

Foto 2: http://pixabay.com/p-40599/?no_redirect


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