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Valor do Imóvel

A determinação do valor de um imóvel é um dos pontos determinantes para uma possível transação futura segura e de sucesso. Ela deve ser realizada levando os fatores objetivos, como estado do imóvel, e também subjetivos, como a localização e a presença de empreendimentos úteis ao redor. Uma boa precificação simplifica o processo de negociação e o torna agradável tanto para compradores quanto para vendedores, nos casos de compra e venda, e a mensuração deste valor também pode ser útil em casos como partilha de bens, financiamento, construção de edificações, etc.

  1. Fatores Objetivos e Subjetivos
  2. Casa
  3. Apartamento
  4. Terreno
  5. Avaliação Profissional

Fatores Objetivos e Subjetivos

Os fatores objetivos são constituídos pelos elementos tangíveis, que podem ser tocados. É compreendido pelo tamanho, estrutura, conservação e distribuição do espaço do imóvel. Uma área construída com boa distribuição espacial dos cômodos, feita com materiais de boa qualidade e sem danos como rachaduras, infiltrações ou vazamentos nas tubulações é mais fácil não só de ser vendida, mas também possui um maior valor comercial, pois dispensará reformas futuras por um bom tempo. Esses são considerados fatores objetivos positivos; caso o estado do imóvel apresente um ou mais problemas citados anteriormente eles serão fatores são considerados negativos.

casa de madeira

O valor de cada imóvel depende de uma série de fatores subjetivos

Os fatores subjetivos são aqueles que são percebidos pelo usuário devido ao conforto, comodidade e segurança que podem proporcionar. São considerados fatores subjetivos positivos são a presença de empreendimentos valiosos ao redor como lojas, shoppings, supermercados, escolas, farmácias, hospitais, metrô etc. O posicionamento do imóvel em relação à rua e a vista que este proporciona é considerado um fator subjetivo importante pela maioria dos compradores, principalmente de apartamentos. Um imóvel que possui uma boa localização terá dois ou mais desses elementos ao redor, economizando o tempo e dinheiro do proprietário. Essas características tendem a aumentar o valor de mercado de um imóvel.
Uma casa ou apartamento mal localizado, sem empreendimentos importantes por perto e próximo a áreas perigosas ou de risco, como áreas vulneráveis a deslizamentos ou inundações, tem o seu valor de mercado reduzido. Estes fatores são considerados fatores subjetivos negativos.

Casa

A casa ainda é um dos bens mais almejados pelos brasileiros. Sinônimo de segurança e tranquilidade seu valor costuma ser mais alto que o de um terreno e mais baixo que o de um apartamento. O valor de uma casa é definido a partir de diversos fatores como:

  • Bairro onde a casa está localizada;
  • Se o imóvel é novo ou usado;
  • Qualidade e acabamento da construção;
  • Tamanho da área total;
  • Dependências úteis agregadas (churrasqueira, garagem, etc.).

Uma outra forma de verificar qual o valor real aplicado ao imóvel, para os casos de oferta de venda, por exemplo, é calcular o valor do metro quadrado da casa. Esse cálculo faz que o possível comprador tenha certeza o quando realmente está pagando pela área, facilitando o processo de decisão e aumentando a comparabilidade. Para a realização do cálculo deve-se dividir o valor do imóvel pela área total do mesmo.

Exemplo:

Valor do imóvel: R$ 100.000,00
Área total: 200m²
Valor do metro quadrado: R$ 100.000,00 / 200m² = R$ 500/m²

Assim, sabe que em um imóvel com área total de 200m², avaliado em R$ 100.000,00, o metro quadrado custa R$ 500,00.
Tanto o comprador quanto o vendedor, devem atentar-se não somente para o imóvel em si, mas também para a vizinhança onde este se encontra, pois este fator tende a diminuir o valor do imóvel. Casas localizadas próximas a comunidades, em áreas violentas ou com problemas estruturais, como saneamento básico, tendem a custar menos.

Apartamento

A precificação de um apartamento é semelhante a de uma casa, no que diz respeito aos fatores básicos a serem observados e a forma de cálculo do valor do metro quadrado, porém o apartamento possui outros fatores agregados que podem aumentar ou diminuir o seu valor consideravelmente como tempo de existência da edificação e sua infraestrutura. Apartamentos nos andares mais altos geralmente são mais caros, sendo a cobertura o que costuma ter o maior valor na avaliação.

Além da localização, o valor do apartamento pode facilmente subir se ele estiver em uma boa estrutura como uma área de condomínio organizada e guarnecida e na área do prédio existir agregados atrativos como piscina, playground, churrasqueira ou salão de festas, uma vez que o proprietário poderá usufruir de todas essas áreas.

A vista, fator muito valorizado por alguns, também valoriza ou desvaloriza consideravelmente um apartamento, além de que uma boa visão da janela ou sacada (voltada para uma área de natureza bem conservada ou praça, por exemplo) tende a aumentar a possibilidade de negociação do imóvel, caso este esteja à venda. Já apartamentos cuja vista são desprivilegiadas, voltadas para áreas como depósitos de lixo, matagais e favelas tendem a desvalorizarem-se devido a este aspecto.

Terreno

O valor de um terreno é estimado a partir da localidade onde se encontra e possibilidade de valorização. Desta forma, áreas localizadas próximas a shoppings, aeroportos ou demais locais de interesse público são mais valorizadas que outras com baixo potencial comercial.
Terrenos podem ser vendidos integralmente ou serem loteados pelos seus proprietários, ou seja, dividido em tamanhos padrões para serem adquiridos por várias pessoas. O loteamento facilita a comercialização da área, já que o lote é muito mais barato que a área integral do terreno. O cálculo do valor do metro quadrado é o mesmo utilizado para as demais áreas, divide-se o valor total da área pelo valor ofertado no mercado.

Avaliação Profissional

análise com lupa

As vezes precisa de uma análise profissional para determinar o valor

O valor dos imóveis, além da média mercadológica, deve ser avaliado por um profissional da área que é o Perito Imobiliário ou Avaliador Imobiliário. Esse profissional qualificado estima o valor do imóvel baseado não só nos fatores citados acima, mas levando em conta também a construção do imóvel e até mesmo comparando o valor entre o m² de outros imóveis. Ele é responsável por montar o laudo pericial, documento que indica o valor e as atuais condições do imóvel para que o interessado possa realizar a compra, no caso de negociação, o que a justiça possa realizar a oferta do bem em forma de leilão ou atualizar o valor dos seus próprios imóveis (Perito Judicial).

Foto 1: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/8/88/Casa_veche_din_Horodnic_de_Sus1.jpg
Foto 2: http://pixabay.com/p-64267/?no_redirect


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